Ипотека под угрозой: Казахстанские банки меняют правила игры?

Казахстанские банки могут прекратить выдачу ипотечных кредитов? В социальных сетях казахстанцы активно выражают недовольство по поводу отклонения заявок на ипотеку, а некоторые утверждают, что с ноября этого года банки полностью прекратят выдачу займов на приобретение жилья. В этом вопросе разбирались корреспонденты.

Финансовым регулятором в Казахстане является Агентство по регулированию и развитию финансового рынка. В ответ на официальный запрос было сообщено, что банки самостоятельно устанавливают требования к заёмщикам, учитывая свою кредитную политику и оценку рисков.

На что обращают внимание банки при выдаче займов

Согласно закону, перед выдачей ипотеки банк обязан проверить, сможет ли заёмщик погашать кредит. Эта проверка называется "надлежащая оценка кредитоспособности".

Банк должен изучить финансовое состояние заёмщика, чтобы понять, есть ли у него стабильный доход. Для этого банк может запросить:

• Документы, подтверждающие доходы:
• выписка из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) за 6 месяцев;
• справка о доходах с работы за последние 6 месяцев;
• налоговая декларация (если человек самозанятый или ИП);
• другие документы, подтверждающие платежеспособность.
• Кредитную историю — наличие кредитов за последние полгода и их погашение.
• Наличие долгов по налогам или другим обязательным платежам.
• Задолженности перед другими организациями (например, другими банками).

Если по ипотеке есть созаёмщик (например, супруг/супруга), банк должен учитывать и его финансовые данные, так как он также отвечает по кредиту. Если заёмщик предоставил ложные сведения, банк не несёт за это ответственности, главное, чтобы он провёл проверку по своим правилам.

Будут ли банки выдавать ипотеки?

16 июня этого года вступило в силу постановление о снижении предельной ставки по ипотечным займам. Теперь годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным займам должна составлять не 25, а 20 процентов. Эксперты отмечали, что, хотя такие условия невыгодны для банков, они вряд ли полностью откажутся от выдачи ипотеки. Позднее снижение ГЭСВ перенесли на ноябрь.

В начале октября в социальных сетях активно обсуждали информацию о том, что некоторые банки второго уровня в Казахстане могут приостановить выдачу ипотечных займов. Единственным оператором якобы станет "Отбасы банк", который в ответ на запрос сообщил, что не менял требования к заёмщикам.

По данным на 1 октября 2025 года, "Отбасы банк" выдал 56 171 заём. Для сравнения, за аналогичный период 2024 года было выдано 48 500 займов, а в 2023 году — 47 400 займов. В банке отметили, что просрочек по кредитам крайне мало — всего 0,10 процента по состоянию на 1 января этого года.

Национальный банк 10 октября повысил базовую ставку до 18 процентов. Экономист Андрей Чеботарёв считает, что при такой ставке и 20-процентной ГЭСВ "ни один банк не сможет выдать ипотеку".

"Это становится невыгодно для банка. Кроме 'Отбасы банка', который выдаёт нерыночные ипотеки и имеет доступ к государственному бюджетному финансированию, привлекает деньги вкладчиков под 2 процента. И что теперь из этого следует? Ипотечного рынка больше нет, если решение (о снижении ГЭСВ) не будет отменено. Останется только один сплошной 'Отбасы'. Коммерческой ипотеки больше не будет. Если вы банк, вы больше не можете давать ипотеку под ставку больше, чем 20 процентов. Если у вас в стране базовая ставка 18, то это значит, что вы просто не можете выдавать ипотеки. Потому что 20 процентов не окупают никакой риск, и даже затраты на выдачу ипотеки", - заявил Андрей Чеботарёв.

По его словам, на казахстанской экономике это "никак не скажется", а вот казахстанцы станут реже покупать квартиры, особенно первичное жильё, так как новые квартиры чаще всего покупают по льготным программам или через "Отбасы банк".

"Это ухудшение на финансовом секторе. Я думаю, что агентство пересмотрит это решение, как, собственно, и пересмотрело его в прошлый раз (...) То есть отодвинули и отодвинут ещё раз. Поживём - увидим", - добавил экономист.

Рынок жилья "перегрет"

Эксперт Эльдар Шамсутдинов отметил, что сектор недвижимости в Казахстане давно был "перегрет" и его необходимо было постепенно "охлаждать". Однако, по его мнению, никто не хочет этого делать, все стремятся "запрыгнуть в последний вагон и заработать на этом деньги".

"Как ни крути, недвижимость всё равно вносит значительный вклад в динамику ВВП. У нас такие природные условия, что жильё — это вопрос выживания. Мы не можем, как в тёплых странах, построить фавелы и жить там, потому что у нас просто холодно. Нам нужно жильё. Главный вопрос — сколько жилья нужно и в каких условиях оно создаётся. Поэтому кто-то предлагает развивать ипотеку, кто-то — государственные ипотечные программы, кто-то — арендное жильё. Все ищут способы решить эту проблему", - сказал Эльдар Шамсутдинов.

Эксперт добавил, что так называемое советское наследие, когда жильё раздавали бесплатно, также влияет на восприятие.

"Когда государство активно развивает ипотечный рынок, возникают искажения. Было несколько программ: '7-20-25', затем 'Баспана хит', плюс использование пенсионных накоплений. Всё это появилось почти одновременно, без растяжки во времени. В результате рынок жилья перегрелся и цены сильно выросли", - подчеркнул Шамсутдинов.

Среди других факторов, влияющих на цены, эксперт назвал пандемию коронавируса и приезд релокантов в Казахстан. Всё это ушло, а эффект храповика остался.

Шамсутдинов считает, что для снижения цен на жильё на рынке должен произойти стресс. Однако у нас этого не допускают — стараются действовать мягко, без кризисов. Из-за этого цены остаются на высоком уровне.

"Осенью я ожидал, что цены снизятся. Этого не произошло, но появились скидки на первичном рынке. Они оказались меньше, чем я предполагал, потому что акиматы продолжают поддерживать застройщиков, хотя республиканский бюджет уже меньше участвует. Поэтому цены не скорректировались так, как могли бы. Думаю, до зимы они продержатся, а в январе можно будет посмотреть новые данные — пока запас прочности у рынка остаётся", - сказал Эльдар Шамсутдинов.

Ситуация может измениться, если власти ограничат ставки по ипотеке.

"Некоторые говорят: 'Зачем ограничивать? Пусть люди сами решают, брать ли кредит под 20–30 процентов'. Формально логично, но на практике это опасно — человек берёт кредит с надеждой на будущее, а обслуживать такой заём тяжело. По сути он 'отдаёт' 20 процентов или даже больше своих доходов банку. Когда это становится массовым явлением, государство должно вмешаться, чтобы не допустить перегрева и кризиса. Пузырь на рынке недвижимости уже есть, но он устойчивый и долгосрочный. Спрос на жильё остаётся высоким: рождаемость всё ещё значительная, потребность в квартирах сохраняется. Проблема — в платёжеспособности населения", - сказал экономист.

Казахстанцы живут в состоянии закредитованности, что означает, что "люди не могут поддерживать привычный уровень жизни без потерь", так как значительная часть доходов уходит на погашение кредитов. Это приводит к необходимости экономить: покупать более дешёвые продукты, отказываться от услуг. Это и есть закредитованность по определению Всемирного банка, добавил Шамсутдинов.

"Именно поэтому власти хотят слегка 'сдуть' рынок недвижимости — ограничить кредитование, чтобы цены стали более реальными. Но есть обратная сторона: когда сокращается объём ипотечных кредитов, растёт спрос на аренду. Аренда дорожает, и это бьёт по карману работающих людей, особенно тех, кто живёт в съёмных квартирах. Часто аренда забирает 30–50 процентов дохода. Поэтому тут важно найти баланс между доступностью жилья и стабильностью рынка", - сказал он.

Мы спросили, снизятся ли в перспективе цены на недвижимость в Казахстане и, в частности, в Алматы. Эксперт отметил, что рынок жилья сейчас растёт в основном за счёт кредитования — прямого и косвенного. Если дать рынку возможность остыть естественным образом, мы увидим реальное снижение цен, появятся значительные скидки и активизируется спрос на вторичное жильё.

"Но если государство снова вмешается и начнёт поддерживать рынок новыми программами или льготами, то никакого снижения цен не произойдёт. К сожалению, это решение больше политическое, чем экономическое, поэтому, как экономист, я не могу предсказать, как именно поведёт себя рынок", - сказал он.

Напомним, Бюро национальной статистики опубликовало данные о ситуации с ценами на недвижимость в Казахстане за сентябрь.

На вторичном рынке самые дорогие квартиры продавались в Алматы (701 088 тенге), Астане (678 190 тенге) и Атырау (495 004 тенге). Доступное жильё можно найти в Кызылорде (317 693 тенге), Кокшетау (337 856 тенге) и Актау (342 500 тенге).