Квартира на улице Ленина в Москве: когда переоборудование под магазин меняет статус недвижимости?

Переоборудование квартир на первых этажах жилых домов под магазины и другие коммерческие помещения стало распространенной практикой. Однако возникает вопрос: являются ли такие объекты коммерческой недвижимостью с юридической точки зрения?

Ключевым фактором является наличие официального вывода из жилого фонда. Если квартира используется как офис или магазин, необходимо пройти процедуру легализации этого статуса.

Ранее собственники могли использовать часть жилья для нежилых нужд без разрешения государственных органов. Однако с 2019 года, после внесения изменений в закон «О жилищных отношениях», такая практика требует официального оформления.

Процедура вывода из жилого фонда включает несколько этапов:

• Посещение районного архитектора для уточнения возможности вывода помещения из жилого фонда.
• Получение заключения сейсмолога, если помещение находится в сейсмоопасной зоне.
• Заказ топосъемки и архитектурно-планировочного задания через портал Egov.kz.
• Получение нотариально заверенного согласия соседей.
• Разработка проекта и его согласование в органах архитектуры.
• Уведомление управления архитектуры о начале работ по переоборудованию.
• Оформление акта приемки помещения в эксплуатацию.
• Выкуп или аренда земельной доли у акимата.
• Регистрация помещения в органах юстиции как нежилого.

Только после завершения всех этих этапов квартира может быть официально признана нежилым помещением. Если же переоборудование произошло без соблюдения этих процедур, объект продолжает считаться жилым. Важно отметить, что не всегда закон позволяет оформить такой переход, поэтому целесообразно уточнять возможность легализации на этапе принятия решения о покупке.

Процедура регламентируется законом «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и соответствующими правилами.

Что касается налогообложения, доход от продажи коммерческой недвижимости облагается индивидуальным подоходным налогом (ИПН). Согласно Налоговому кодексу, такой доход считается имущественным и подлежит обложению по ставке 10% при наличии прироста стоимости.

Прирост стоимости определяется как положительная разница между ценой реализации и ценой приобретения недвижимости. Таким образом, при продаже квартиры, официально переоборудованной под магазин, ставка ИПН составит 10%.